집 5억 한 채 있으면 기초연금 못 받을까? 실제 계산해봤습니다

집 한 채 보유 시 기초연금 수급 가능 여부를 계산하는 모습

“집 한 채는 있는데, 이거 때문에 기초연금 못 받는 거 아니야?”

주변에서 이런 이야기 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 시세 5억 원짜리 아파트나 단독주택을 가지고 계신 분이라면 더욱 신경 쓰이는 부분이죠. 실제로 상담을 하다 보면 “재산이 있으면 무조건 탈락”이라는 막연한 불안감에 아예 신청조차 안 하시는 분들이 꽤 많아요.

하지만 결론부터 말씀드리면, 시세 5억 원짜리 집 한 채만 있다고 해서 기초연금을 무조건 못 받는 건 아닙니다. 오히려 다른 소득이 거의 없고 금융자산이 많지 않다면 전액에 가까운 기초연금을 받을 가능성이 높아요. 중요한 건 ‘소득인정액’이라는 기준을 제대로 이해하고, 내 경우에 어떻게 계산되는지 정확히 따져보는 거예요.

이 글에서는 집 5억 원 한 채를 기준으로 실제 소득인정액을 계산해보고, 어떤 조건에서 수급이 가능한지, 주의해야 할 함정은 무엇인지 차근차근 풀어볼게요.

소득인정액이란?

기초연금 심사에서 가장 중요한 개념이 바로 ‘소득인정액’이에요. 단순히 월급이나 사업소득만 보는 게 아니라, 내가 가진 재산을 일정한 방식으로 소득으로 환산해서 합산한 금액을 말해요. 이 소득인정액이 보건복지부가 매년 정하는 ‘선정기준액’보다 낮아야 기초연금을 받을 수 있어요.

소득인정액은 크게 두 가지로 구성돼요. 첫째는 근로소득, 사업소득, 연금소득, 이자소득 같은 실제 소득이고, 둘째는 부동산·금융자산·자동차 등 재산을 소득으로 환산한 금액이에요. 재산 환산 방식은 자산 종류에 따라 다르지만, 일반 재산(주택, 토지 등)은 ‘(공시가격 − 기본재산액) × 4% ÷ 12개월’로 계산해요. 금융자산은 ‘(총액 − 2,000만 원) × 4% ÷ 12개월’, 자동차는 배기량·가액에 따라 별도 기준이 적용돼요.

여기서 핵심은 실제 시세가 아니라 공시지가를 쓴다는 점이에요. 시세 5억 원짜리 집이라도 공시지가는 보통 60~70% 수준이라서 생각보다 낮게 잡히고, 여기에 지역별로 기본 공제를 해주기 때문에 실제 소득인정액에 반영되는 금액은 크지 않아요.

5억 주택 한 채, 실제 소득인정액 계산

구체적인 숫자로 한번 따져볼게요. 2025년 기준으로 서울·경기 등 대도시에 사는 단독가구라고 가정하고, 시세 5억 원짜리 아파트 한 채만 보유하고 있으며 다른 소득이나 재산은 전혀 없다고 해볼게요.

먼저 공시지가를 추정해야 해요. 공시지가 현실화율은 지역·주택 유형에 따라 다르지만, 평균적으로 시세의 70% 정도로 보면 무리가 없어요. 5억 × 0.7 = 3억 5,000만 원이 공시지가로 잡힙니다.

다음으로 대도시 기본재산 공제액을 적용해요. 2025년 기준 대도시 기본재산액은 약 1억 3,000만 원이에요. 이 금액을 공시지가에서 빼줍니다. 3억 5,000만 원 − 1억 3,000만 원 = 2억 2,000만 원이 남아요.

이제 이 금액에 연 4%의 소득환산율을 곱하고 12개월로 나누면 월 소득인정액이 나와요. 2억 2,000만 원 × 0.04 ÷ 12 = 약 73만 3,000원이에요. 그런데 여기서 한 가지 더 고려할 게 있어요. 실제로는 재산의 소득환산액이 일정 금액 이하일 때는 추가 공제나 감면이 적용될 수 있고, 또 근로소득이 전혀 없는 경우에는 소득인정액이 이 금액 그대로 산정돼요.

하지만 최근 복지부 지침과 실제 사례를 종합해보면, 주택 한 채만 있을 때는 공시지가에서 기본재산액을 뺀 금액이 크지 않다면 월 소득인정액이 10만 원을 넘지 않는 경우도 많아요. 일부 계산 방식에서는 기본재산 공제 후 남은 금액에 대해 4%를 적용하기 전에 추가적인 소득환산 제외 기준이 적용되기도 해요. 어쨌든 중요한 건 단독가구 선정기준액이 2025년 기준 월 228만 원, 2026년에는 247만 원이라는 점이에요. 위에서 계산한 73만 원은 이 기준에 한참 못 미치기 때문에, 다른 소득이 없다면 기초연금 전액을 받을 수 있다는 결론이 나와요.

주택 vs 금융자산 비교

같은 5억 원이라도 어떤 형태로 보유하고 있느냐에 따라 결과가 완전히 달라져요. 이 차이를 정확히 알아두는 게 진짜 핵심이에요.

표에서 보듯이, 금융자산은 공제 폭이 매우 작고 전액이 그대로 평가되기 때문에 같은 5억 원이라도 월 소득인정액이 훨씬 높게 잡혀요. 여기에 예금 이자까지 실제 소득으로 합산되면 기준을 넘어버릴 확률이 커요. 반면 주택은 공시지가 할인과 넉넉한 기본 공제 덕분에 상대적으로 유리한 구조예요.

기초연금 수급 자가진단 체크리스트

아래 항목을 하나씩 점검해보면 대략적인 수급 가능성을 가늠할 수 있어요. 정확한 결과는 복지로 모의계산기를 이용하는 게 가장 좋지만, 사전에 스스로 체크해보는 용도로 활용해보세요.

• ✅ 만 65세 이상인가?
• ✅ 대한민국 국적을 가지고 있으며 국내에 거주 중인가?
• ✅ 본인과 배우자의 월 근로·사업·연금소득 합계가 크지 않은가? (단독 228만 원 이하, 부부 364만 원 이하 기준 참고)
• ✅ 거주 중인 주택 외에 다른 부동산이 없는가?
• ✅ 금융자산(예금, 적금, 주식 등) 합계가 2억 원을 넘지 않는가?
• ✅ 2011년 7월 이후 자녀에게 증여한 고가 자산이 없는가?
• ✅ 자동차는 배기량 2,000cc 미만이거나 차량가액 4,000만 원 미만인가? (일반적인 승용차 기준)

복지로 모의계산기 활용법

이론적인 계산도 중요하지만, 실제 내 상황을 정확히 반영하려면 공식 모의계산기를 꼭 돌려보는 게 좋아요. 복지로(bokjiro.go.kr)나 보건복지부 기초연금 홈페이지에 접속하면 누구나 무료로 이용할 수 있어요.

모의계산기에서는 주택 공시지가를 직접 입력하거나 주소 검색을 통해 불러올 수 있고, 금융재산, 자동차, 부채, 월 소득 등을 세부적으로 입력할 수 있어요. 입력이 끝나면 예상 소득인정액과 함께 기초연금 수급 가능 여부, 예상 수령액까지 바로 확인할 수 있어요. 특히 부부 가구는 배우자 정보를 함께 입력해야 정확한 결과가 나오니 꼭 함께 진행하세요.

공식 안내를 보면 모의계산 결과는 어디까지나 참고용이고, 실제 수급 자격은 지자체의 정식 조사와 심사를 통해 최종 결정돼요. 그래도 사전에 대략적인 그림을 그려볼 수 있다는 점에서 꼭 활용해보시길 권해요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 시세 5억 원 아파트에 살고 있는데, 월세 수입이 조금 있어요. 그래도 기초연금 받을 수 있나요?

월세 소득은 실제 소득으로 합산돼요. 하지만 월세 수입이 크지 않고, 주택 외 다른 재산이 많지 않다면 소득인정액이 기준 이하로 유지될 가능성이 높아요. 예를 들어 월세 50만 원을 받는다면, 앞서 계산한 주택 환산액 73만 원과 합쳐 123만 원 정도가 되어 여전히 단독 기준 228만 원보다 낮아 수급이 가능해요. 다만 부부 합산이라면 기준이 364만 원이므로 더 여유가 있어요.

Q2. 집을 팔고 전세로 가면 기초연금 받기 더 유리한가요?

전세보증금은 금융자산이 아니라 ‘임대보증금’으로 분류되어 일반재산과 동일한 방식으로 환산돼요. 보증금 5억 원을 그대로 예금으로 가지고 있으면 금융자산으로 간주되어 훨씬 불리해질 수 있어요. 따라서 무조건 집을 파는 게 능사는 아니고, 전체 자산 구성을 잘 따져봐야 해요.

Q3. 부부 중 한 명만 65세가 넘었는데, 둘 다 신청해야 하나요?

기초연금은 개인 단위로 지급되지만, 소득인정액은 부부 합산으로 계산해요. 따라서 한 분만 신청하더라도 배우자의 소득·재산이 모두 반영돼요. 두 분 모두 65세가 넘었다면 각각 신청하는 게 당연히 유리해요.

Q4. 자동차가 4,000만 원이 넘으면 무조건 탈락인가요?

자동차는 배기량과 차량가액 기준을 동시에 적용해요. 2,000cc 이상이거나 차량가액 4,000만 원 이상이면 ‘고급자동차’로 분류되어 월 100만 원의 소득이 있는 것으로 간주해요. 하지만 다른 소득·재산이 거의 없다면 이 100만 원이 더해져도 기준 이하일 수 있어요. 무조건 탈락은 아니니 모의계산으로 확인해보세요.

Q5. 기초연금을 받다가 중간에 재산이 늘면 어떻게 되나요?

매년 정기적으로 소득·재산 조사가 이루어져요. 조사 결과 소득인정액이 기준을 초과하면 다음 해부터 지급이 중단되거나 감액될 수 있어요. 반대로 재산이 줄면 더 받을 수도 있어요. 변동 사항이 생기면 반드시 지자체에 신고해야 불이익을 피할 수 있어요.

Q6. 해외에 나가 있으면 기초연금을 받을 수 없나요?

원칙적으로 국내에 거주하지 않으면 기초연금 지급이 정지돼요. 단, 해외 체류 기간이 6개월 미만이거나, 질병·업무 등 부득이한 사유가 인정되면 예외가 적용될 수 있어요. 장기 출국 전에 미리 상담해보는 게 좋아요.

Q7. 주택연금을 받고 있는데 기초연금과 중복 수급이 가능한가요?

네, 가능해요. 주택연금은 담보대출 성격이라 소득으로 잡히지 않고, 오히려 매달 받는 연금액은 실제 소득으로 합산돼요. 하지만 주택연금 수령액이 크지 않다면 소득인정액에 미치는 영향은 제한적이에요. 다만 주택연금 가입 시 집값이 소득인정액 산정에 그대로 반영되므로, 전체적인 계산이 필요해요.

Q8. 기초연금 신청은 언제부터 할 수 있나요?

만 65세 생일이 속한 달의 1개월 전부터 신청할 수 있어요. 예를 들어 5월 15일이 생일이라면 4월 1일부터 신청 가능해요. 신청은 주소지 관할 읍·면·동 주민센터나 국민연금공단 지사를 방문하거나, 복지로 온라인으로도 할 수 있어요.

※ 본 글은 2025~2026년 기준 보건복지부 기초연금 지침과 공개된 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보입니다. 개별 상황에 따라 수급 여부와 금액이 달라질 수 있으므로, 반드시 복지로 모의계산기 또는 관할 지자체 상담을 통해 정확한 자격을 확인하시기 바랍니다. 투자나 재산 처분에 관한 결정은 전문가와 충분히 상의하세요.